按揭的二手房如何过户?要注意什么?_

按揭的二手房如何过户?要注意什么?

2020-04-21 16:30
共1个精选答案
清溪 2020-04-21 16:30
最佳答案

本人2017上半年卖了一套小房子,然后又换了一套大点的房子,对于二手房的买卖流程比较熟悉了,以下是一些经验。

一、怎么卖房

1、房子既然是商品,就有必要包装一下。房子卖之前,要把房子打扫收拾一下,营造一种家的感觉,这样容易出手;
2、房子挂到网上后,会有一些中介要你和他签独家销售合同,千万不要签!!!
3、对房子的买家要有一定的识别能力,有些可能是中介带过来的假买房人,就是托,忽悠你签独家;
4、签合同时候,哪些家具和物品你要的,哪些是不要的要约定清楚;
5、由于卖房对中介和买方是随机的,尽量把房子卖给那些靠谱的中介和爽快的买房人,这样后期也会比较轻松。
6、如果你没有贷款,卖房是比较快的,最快一个月,一般两个月。如果你有贷款,需要先去银行解押还贷款,解除抵押。如果你已经决定要卖房了,可以先去把贷款还了,节省时间。


二、怎么买房

1、置换房子一卖一买的时间要尽量缩短。如果是处于房价暴涨阶段,要先签了买房合同,再签卖房合同。如果房价比较平稳,签了卖房合同后,立马可以开始着手买房了;
2、一定要非常明确你的需求,对房子位置、户型的要求,轻易不要改变;
3、对不满意的房子,对有可能出现问题的房子,比如:房子有漏水问题、房东在外地姐姐帮他卖、房子有贷款抵押需要买房首付去还、房子两证不在手上,一定要果断放弃!!!
4、你想要的房子可能并不会这这段时间出现,一定要注意你的核心需求,如果是改善性购房,不要退而求其次;
5、遇到自己非常满意的房子,不要犹豫,果断定下,定金可以多下一点5-10万,约束双方;
6、找一个靠谱的中介,把你的具体需求告诉他,他会把满足你要求的房子推荐给你,会让你节省很多时间;
7、看房子的过程中,有些中介会让你签什么服务的单子,又或者说见房东需要交意向金,除了签合同,不要签任何其他字,更不要交什么意向金,那都是中介玩的手段;
8、看中的房子有时候可能超出你的预算,一定要计算好自己的钱、贷款额度,不要超出自己的预算太多;
9、买二手房之前,先去网上查查自己的征信,看看有没有问题,这有可能影响到你的贷款。

三、买卖房子流程

主要以下几步:
1、房东把房子挂到网上或中介;
2、买方找中介看房子;
3、买方看中房子,和房东谈好价格;
4、中介安排买方和房东签合同,交定金、全部或部分中介费;
5、房东去银行归还剩余贷款,解除房子抵押;
6、房东和买方去银行面签,签贷款合同;
7、银行贷款审批通过后,买方去做购房资格查询;
8、房东和买方约定时间去房产局过户,当天付首付;
9、买方拿到房产证后去银行做抵押;
10、抵押完成后,银行放款给房东;
11、房东收到尾款后,结清物业水电气等,交房给买方;
12、买方收房后,把物业等保证金给房东,完成!

四、关于中介

很多人都很讨厌中介,说中介是托,哄抬房价等等。其实确实有很多中介不专业,我也遇到很多不靠谱的中介,老是忽悠你,但是还是有比较专业素质高的中介。另外,中介报的价格都是房东的心理价位,中介希望的你们快速成交,他好拿中介费,至于房价高一点低一点,其实对中介费来说相差无几。关于找中介和签合同的几点经验:
1、搜房是1.5个点,链家是2.5个点,其他中介是2-2.5个点不等,可以适当谈点折扣下来;
2、除了中介费,还要交评估费和贷款服务费,有些中介看似中介费低,但是其他费用收的高,所以你谈的时候最好搞清楚 除了几个点的中介费,还需要其他费用是多少;
3、每家中介找一个业务员就行了,然后告诉你的需求,毕竟每家中介掌握的房源会稍有不同;
4、中介只要把买方和卖方撮合在一起,签了三方的居间合同,中介在法律上的义务就已经完成了,后续陪你你过户收房等等都 是属于赠送服务,也就是签了居间合同交了中介费,你的中介费是很难要回来的,所以签合同要考虑清楚;
5、签的居间合同(也就是交定金和中介费时候签的)与网签合同(过户时候签的合同)具有同等法律效力,也就是说,只要你 签了居间合同,就必须按照合同要求来,网签合同只是居间合同的一个补充,两者同等重要;
6、房子中介费是按你的成交价收取的,契税是按银行评估价收取的;
7、一般评估价都会比实际成交价低,所有二手房的实际首付要比规定的30%或50%要高。


五、关于买房的建议

很多网上的大牛们分析各种宏观经济、政策,说的头头是道,有的劝大家赶快上车赶快买,有的说房价马上就要跌了,千万别买。各位要有自己的判断,认真理清自己的需要,是买房结婚?改善?投资?并且还要结合自己的实际情况来,自己的收入、未来的预期收入、上学、上班距离等等。所有不了解你实际情况就劝你买房或不买的都是耍流氓!

另外,我觉得不用非得买新房,其实可以考虑一下十年楼龄以内的二手房,尤其是装修过的,买了之后基本马上就可以入住,如果你买新房,交房需要1-2年,装修和放置一段时间需要半年-1年,基本上买新房到你住进去需要2-3年了,为什么非要买新房呢?